體壇周報全媒體駐德國記者 楊子江

德國的房地產已經連漲10年。新冠疫情爆發之初，曾有專家明確表示，德國房地產行業受經濟危機影響，很快將下跌。但至少目前為止，德國的房價和房租還是逆市上揚。

德國的房租這幾年持續上揚，以德國房價最高的城市之一慕尼黑為例：30平米的房間租金已從2011年的每平米15.31歐元上漲到了2020年的28.44歐元，幾乎翻了一倍。巴伐利亞州同期的租金從10.79歐元上任到了17.33歐元，全德國范圍內則從7.63歐元上漲到11.61歐元。

德國人的房產自有率達到42%，在整個歐洲不算低。房租上漲，再加上購房貸款利率常年在1%上下徘徊，所以買房的德國人越來越多。值得一提的是，德國的房屋是按使用面積計價，我們還是以慕尼黑為例，一套離地鐵口3分鐘路程的公寓房，63平米的使用面積，售價49.5萬歐元，這一費用不包括中介傭金、公證費用、地稅等一系列雜費，這些加起來應該是房價的10%左右。也就是說，在慕尼黑買這樣一套房子，大概要付450萬人民幣左右。

慕尼黑、漢堡和法蘭克福算是德國房價最高的地方，基本上屬于德國樓市的風向標，其地位相當于中國大陸的北上廣深。如果你不想在德國的一線城市買房，而只想在紐倫堡、杜塞爾多夫、多特蒙德這樣的城市生活，那么買同樣大小的房子你可以少出一半或1/3的錢。我們之前說過，德國這些年的房貸一直維系在一個很低的水準，1%上下徘徊，而最近10年期的貸款利息更是低至0.7%。

德國2020年第一季度的房地產報告看起來就像這幾年繁榮時期的延續，與2019年第一季度相比，公寓的平均購買價格上漲了6.1%，小戶型的售價上漲了6.9%。由于德國政府對出租房有保護措施，所以租金雖然上漲，但漲幅不大：新合同租金平均上漲0.6%，現有租金上漲1.2%。以柏林為例，租金從2019年6月起凍結5年，從2022年起，才能有微量的所謂“通脹調整”，但上浮不能超過1.3%。

受禁足令的影響，德國很多人無法外出看房，但德國的很多售房網站也提供了虛擬看房服務，采用3D視角，讓購房者能身臨其境。德國最大的售房網站Immoscount24在3月中旬德國政府宣布出行禁令時，流量一度下降，但過去3周，用戶數量又多了30%，比新冠大流行之前還高，這導致德國房價還有上漲空間。

不過，由于疫情導致失業人口增多，銀行方面回收貸款的壓力也大，德國人像以前那樣“零首付貸款”的可能性越來越低了。銀行通常要求首付至少在房價的40%左右，那意味著買一套20萬歐元的房，就要付8萬歐元，相當于60萬人民幣左右。德國人平均稅前收入3000歐元左右，要攢購首付可并不容易。這么高的首付，對于很多月光的德國人很要命，因此德國人也是大呼“買不起房了”。

然而，普華永道的一份調查表明，房地產行業的運作方式不像股票市場，可以看到對全球政治和經濟發展極其短期的反應，房地產對新冠危機的反應，很可能會滯后一些。而據彭博社的消息，美國著名的私人股權投資和投資管理公司黑石集團，已經完成了一項針對歐洲房地產的98億歐元的基金籌集，一旦有公司如當年的金融風暴那般扛不住選擇出售資產，黑石集團將進行抄底操作。